Bất Động Sản Hiện Nay Với Cái Nhìn Từ Phong Thủy Lạc Việt

"Nên để đại gia địa ốc trả giá cho sai lầm của họ"

Thứ Hai, 21/01/2013 --- cập nhật 04:09 PM, GMT+7

Docbao.vn Tiến sĩ Lê Hồng Giang cho rằng thị trường bất động sản tác động không quá lớn đến nền kinh tế, vì vậy nên để doanh nghiệp trả giá cho sai lầm của họ thay vì giải cứu.

Doanh nghiệp BDS trả giá cho sai lầm của họ thì được rồi. Không có vấn đề gì. Nhưng cái dở hơi của nó là kéo theo cả ngân hàng và các ngành nghề liên quan và dẫn đến suy sụp cả một nền kinh tế - Điều này chúng tôi đã tiên liệu từ đầu năm 2012.

Do đó, việc đưa ra những ý kiến cứu, hay không cứu BDS thực chất là những ý niệm xuất phát từ nhận thức nguy cơ suy sụp kinh tế, mà BDS là nguyên nhân ban đầu.

Nhưng chính vì BDS chỉ là nguyên nhân ban đầu và mang tính cục bộ trong tổng thể của một nền kinh tế suy thoái, chứ không phải nguyên nhân căn bản. Cho nên, mọi ý kiến cứu, hoặc không cứu BDS, đều chỉ mang tính cục bộ , không rốt ráo. Đó là nguyên nhân lùng bùng của những giải pháp - kể cả giải pháp trong bài viết này.

LỜI TIÊN TRI 2012:

* Bất động sản chết lâm sàng.....

* Năm 2013, dân nghèo sẽ ở biệt thư trong khu ổ chuột cao cấp

LỜI TIÊN TRI 2013:

* Bất động sản cận tử.......

===========================

1.000 hội viên bất động sản chất vấn tiến sĩ Alan Phan

Thứ năm, 28/3/2013, 16:30 GMT+7

Sau khi Tiến sĩ Alan Phan bày tỏ quan điểm nên để thị trường bất động sản "rơi tự do", câu lạc bộ bất động sản Hà Nội đã gửi tới ông 16 câu hỏi chất vấn và xin đối thoại trực tiếp.

Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội hôm nay vừa gửi câu hỏi chất vấn Tiến sĩ Alan Phan đề nghị giải thích rõ một số nhận xét đánh giá của ông về thị trường bất động sản Việt Nam, điển hình là quan điểm: "Nên để thị trường bất động sản rơi tự do”.

Trong bài trả lời phỏng vấn VnExpress.net, Tiến sĩ Alan Phan cho rằng, rót 30.000 tỷ đồng chỉ cứu được một số đối tượng, địa ốc có thể cầm máu nhưng vết thương khó lành. Bởi vậy, nên để thị trường "rơi tự do" để giá nhà giảm thêm 30-50% giúp "bắt kịp" thu nhập của người dân. Theo ông Alan Phan, khi để bất động sản rơi thì nợ xấu ngân hàng sẽ tăng, nhà băng có thể "chết" nhưng thực tế sẽ không sao cả vì số lượng ngân hàng hiện dư nhiều. Ngân hàng chết, chứng khoán sẽ tụt nhưng sau đó niềm tin sẽ lấy lại và đi tới một chu kỳ kinh tế mới.

Trong thư chất vấn, Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội đưa ra 16 câu hỏi, trong đó, nhấn mạnh, Chính phủ phải làm gì để khi doanh nghiệp chết, nhà băng chết, chứng khoán tụt giảm mà người dân vẫn không mất tiền. Doanh nghiệp bất động sản phá sản khi người dân đã góp vốn triển khai dự án thì ai sẽ là người bị mất tiền. Câu lạc bộ cũng đề nghị Tiến sĩ Alan Phan đưa ra cơ sở khoa học để khẳng định không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm.

Alan Phan là doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc. Ông là Việt kiều đầu tiên đưa công ty tư nhân của mình lên niêm yết sàn chứng khoán Mỹ (1987) - Công ty Hartcourt đạt thị giá 670 triệu đôla vào năm 1999. Ảnh: Hoàng Lan

Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam. Song để tạo nên một sản phẩm bất động sản cần nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá địa ốc lên cao. "Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?", phía câu lạc bộ đặt câu hỏi. Nếu để thị trường bất động sản “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?

Trao đổi với VnExpress.net, ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, ý kiến chất vấn đưa ra dựa trên câu hỏi của 1.000 hội viên trong câu lạc bộ. Ông Cường khẳng định, các câu hỏi đưa ra dựa trên tinh thần tôn trọng và cầu thị, Tiến sĩ Alan Phan có thể trả lời bằng thư viết, email hoặc đối thoại mở.

Về việc có nên giải cứu thị trường bất động sản hay không, ông Cường cho rằng có nhiều góc nhìn cũng như quan điểm khác nhau. Đứng ở quan điểm cá nhân, ông đánh giá, gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng là một chủ trương đúng đắn bởi cần có các giải pháp hỗ trợ để người nghèo, công nhân viên chức có được tiền mua nhà giá thấp. Bởi vậy, cần có hỗ trợ chính sách cho cả người dân và doanh nghiệp. "Nếu chỉ giúp người dân mà không hỗ trợ doanh nghiệp thì trong bối cảnh khó khăn như hiện nay sẽ không có nhà giá rẻ để bán", ông Cường nhấn mạnh.

Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho rằng, để phát huy hết hiệu quả gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cần đến đúng người đúng đối tượng và minh bạch. "Gói hỗ trợ sẽ kịp thời tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, điều chỉnh những bất hợp lý, méo mó của địa ốc. Khi có bất cập cần có bàn tay can thiệp của Chính phủ chứ không thể để thị trường rơi tự do", ông Cường thẳng thắn.

Tiến sĩ Alan Phan cho hay đã nhận được thư chất vấn của Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội và ông sẽ trả lời bằng văn bản thông qua một bài viết. Trong trường hợp chưa thỏa mãn, tiến sĩ Alan Phan khẳng định sẵn sàng đối thoại với các hội viên của câu lạc bộ bất động sản.

"Khi nhận được 16 câu hỏi, tôi thấy khá vui. Các vấn đề thảo luận sẽ giúp cho hội viên cũng như người dân có nhiều góc nhìn, hy vọng qua đây có thể tạo được một diễn đàn mở để có cái nhìn đa chiều về bất động sản", ông Alan Phan nói.

Hoàng Lan

=====================

Câu lạc bộ cũng đề nghị Tiến sĩ Alan Phan đưa ra "cơ sở khoa học" để khẳng định không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm.

Nếu như không có cụm từ "cơ sở khoa học" đăng trong bài viết thì có lẽ Thiên Sứ tui cũng đi gam "lờ". Nhưng vì câu này nên tôi còm men cho dzui:

Tiến sĩ Ala Phan trả lời 16 câu hỏi của 1000 doanh nghiệp Hanoi thì mệt quá nhỉ! Tội nghiệp ông Ala Phan.

Theo tôi ông hỏi lại họ: Nếu có 30. 000 Tỷ - (tôi đề nghị tăng thêm 20. 000 tỷ nữa thành 50. 000 tỷ)

- cho các doanh nghiệp thì quý vị sẽ làm gì với số tiền đó để kích cầu bất động sản?

TƯ LIỆU THAM KHẢO

'Hãy để BĐS chết': 15 vấn đề chất vấn TS Alan Phan

TPO - CLB Bất động sản Hà Nội vừa có văn bản trao đổi với Tiến sĩ Alan Phan, nguyên Chủ Tịch Quỹ Đầu Tư Viasa, xoay quanh quan điểm nên để thị trường BĐS 'chết', nhà băng 'chết'...gây sốc dư luận gần đây.


Ảnh minh họa.

1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?

2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?

3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DN kinh doanh từ tiền gửi tiết kiệm của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền?

4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng?

5. Theo đánh giá của ông, giá bất động sản tại Việt Nam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó?

6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam. Song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?

7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?

8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?

9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam, có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?

10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính manh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư những dự án nhà ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và trách nhiệm của Ông nếu Ông làm được việc này.

11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển thị trường BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô thị, làm sao tiến kịp thế giới?

12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã áp dụng cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn dân, vừa thúc đẩy xã hội phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà người ta lại không đi theo con đường đó?

13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định cá nhân hay dựa vào khảo sát nào, thưa ông?

14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc. Nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?

15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS Hà Nội rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham dự Hội thảo này với vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công chúng trong nước hay không?

CLB Bất động sản Hà Nội cho biết sẵn sàng tranh luận công khai, sòng phẳng, khách quan trên cơ sở thực tế và khoa học, đến nơi đến chốn với TS Alan Phan về các vấn đề đã nêu.

PV

==================

CLB Bất động sản Hà Nội cho biết sẵn sàng tranh luận công khai, sòng phẳng, khách quan trên cơ sở thực tế và khoa học, đến nơi đến chốn với TS Alan Phan về các vấn đề đã nêu.

Thiên Sứ tôi cũng "sẵn sàng tranh luận công khai, sòng phẳng, khách quan trên cơ sở thực tế và khoa học, đến nơi đến chốn" với..."hầu hết các nhà khoa học trong nước" và "cộng đồng khoa học thế giới" về các vần đề liên quan đến cội nguồn Việt sử 5000 năm văn hiến, một thời huy hoàng ở miền nam sông Dương tử.

Có điều trái chiều trong hai vấn đề này:

* Hầu hết những doanh nghiệp BDS trong nước yêu cầu đồi thoại với một mình Ts Ala Phan; ngược lại một mình Thiên Sứ yêu cầu đối thoại với "hầu hết những nhà khoa học trong nước". Chẳng sao cả. Chân lý không lệ thuộc vào số đông. Nhưng số đông làm mất thì giờ.
Tôi tin Ts Ala Phan sẽ không từ chối biện minh trước các phản biện của các doanh nghiệp BDS. Còn tôi thì đang hy vọng đến lúc "Cóc mọc râu" - dù nó mọc râu rồi vẫn chưa thấy gì!

30.000.000.000.000 đồng là 1 con số rất lớn với rất nhiều số 0 mà nếu ko cẩn thận có thể gõ nhầm!

Nhưng con số này là gì so với con số: 2.800.000.000.000.000 đồng dư nợ của hệ thống ngân hàng mà trên 50% được đảm bảo bằng BĐS. Điều đó có nghĩa giá trị sổ sách của các BĐS đó phải gấp rưỡi con số này, khoảng trên dưới 200.000.000.000.000.000 đồng.

Rõ ràng 1 điều, thị trường BĐS hiện nay chết ko phải vì ko có vốn để làm tiếp, mà là cung và cầu không gặp nhau. Muốn để cung cầu gặp nhau, phải điều tiết thông qua các quy luật thị trường, nghĩa là để cho 1 số chết bớt để giảm nguồn cung, đồng thời tăng mức sống của dân, thông qua đó tăng cầu BĐS.

Vậy mà con số 30.000.000.000.000 đồng kia không nhằm hỗ trợ người mua mà lại cố giữ cho 1 số thằng cung sắp chết sống thêm được 1 lúc. Đời sống nhân dân thì ngày càng khó khăn, giá xăng dầu thế giới giảm thì trong nước lại tăng lên mức kỷ lục. Bán vàng bình ổn giá mà lại cao hơn giá thị trường, dẫn tới không bán được. Nông dân mất đất, ngư dân đi đánh cá bị bắn cháy thuyền ... Không hiểu cứ đà này thì sẽ đi đến đâu!

Không cứu được đâu! Bởi vì một nền kinh tế tồn tại phát triển hay suy thoái, gồm nhiều yếu tố tương tác chằng chịt rất phức tạp. Đâu phải đơn giản như mấy cuốn sách kinh điển của các kinh tế gia lừng danh phân tích đâu? Nếu thực sự những trí thức kinh tế Nobell đó quả là quán triệt hết những yếu tố tương tác làm nên nền kinh tế xã hội thì họ đã cứu được cuộc khủng hoảng kinh tế này rồi. Đâu có họp lên họp xuống chỉ tốn bia, rồi đâu lại vào đó!

Từ đó thấy rằng cứu bất động sản không dễ chút nào. Chi hẳn luôn 50. 000 Tỷ cũng không cứu nổi. Rồi xem!

Để bất động sản “rơi tự do”: tái sinh hay là chết?

Thứ Bẩy, 30/03/2013 - 12:27

(Dân trí) - Quan điểm "hãy để thị trường địa ốc Việt Nam “rơi tự do”, không cần giải cứu thì giá nhà sẽ giảm 30 - 50% nữa và sẽ tự hồi phục sau 4 - 5 năm…" đã vấp phải sự phản ứng của giới chuyên gia và DN Việt Nam.

Thị trường bất động sản khó khăn, gây ra nhiều hệ lụy cho nền kinh tế nói chung

Giải cứu

C

ùng với văn bản “chất vấn” của Hiệp hội BĐS, ông Nguyễn Khải Hoàn - Chủ tịch Khải Hoàn Land đã lên tiếng kêu gọi “kiểm soát chặt chẽ các luồng thông tin nói không bằng chứng, thiếu kiến thức, sai sự thật” về BĐS và cho rằng đó chính là một trong những nguyên nhân khiến địa ốc ngày càng đi vào ngõ cụt".

Ông Hoàn cho biết: “Tôi theo dõi trên báo chí và nhiều lần ngạc nhiên bởi những nhận định, chẳng hạn như, nhà nước nên để BĐS vỡ, bỏ mặc cho thị trường tự điều chỉnh,… nếu người đọc bình tĩnh, suy xét căn cơ mọi vấn đề, thì thấy, đấy là chuyện không thể, nếu để xảy ra, nhà giá rẻ cũng chẳng có, kinh tế xã hội sẽ nguy ngay. Nói như thế nước Mỹ đã không bơm tiền ra, Châu Âu nước giàu đã không cứu nước nghèo, có bệnh cũng chẳng cần bác sĩ… Người phát ngôn thì không phải chịu bất cứ định chế nào nếu nó không đúng sự thật, chỉ có những người làm nghề thì bị chết ngạt bởi phát ngôn ấy. Cần phải nhìn rõ, BĐS là điểm mấu chốt của ngành kinh tế, nó có ảnh hưởng đến rất nhiều ngành kinh tế khác”.

Theo ông Hoàn, việc giải cứu thị trường BĐS hiện nay là tất yếu bởi “Cơ thể chỉ tự đề kháng khi bệnh còn nhẹ, nền kinh tế chỉ tự điều chỉnh khi các doanh nghiệp còn khả năng vận hành. Chính vì thế, việc quan tâm của nhà nước lúc này là tất yếu. Từ trước đến nay chưa có chính phủ nào bỏ mặc thị trường. Ngay cả nước Thái Lan gần ta nhất trong giai đoạn xung đột chính trị, ở thời điểm tạm gọi là “vô chính phủ” vẫn ưu tiên ổn định kinh tế, xã hội lên hàng đầu. Chúng ta phải dẹp bỏ những luận điểm theo kiểu để thị trường BĐS sụp đổ, khi đó giá BĐS rẻ người dân mới mua được. Nếu xảy ra điều tồi tệ ấy, thì kinh tế, xã hội bất ổn, đồng tiền mất giá, còn ai thực hiện nữa mà giá rẻ với cao.”

Đồng quan điểm này, chuyên gia kinh tế cao cấp, TS Lê đăng Doanh nhận định: Với các con số "khủng" như dư nợ tín dụng liên quan đến bất động sản lên đến một triệu tỷ đồng, tồn kho hàng chục nghìn căn hộ thì chuyện giải cứu là điều không cần bàn cãi. Thêm vào đó, địa ốc còn dắt dây đến các ngành: công nghiệp vật liệu, xây dựng và hàng trăm ngành nghề khác nên "Gỡ khó cho thị trường cũng chính là tháo gỡ khó khăn cho nền kinh tế, thông qua các ngành liên quan đến bất động sản", ông nói.

Từ khóa “niềm tin”

Theo khảo sát thực tế khách hàng của nhiều công ty tư vấn, môi giới BĐS như CBRE, Savills, Khải Hoàn Land, hiện nhu cầu về nhà ở của người dân các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP. HCM vẫn rất cao song niềm tin với thị trường lại sụt giảm nghiêm trọng và một tâm lý chờ đợi đang bao phủ toàn thị trường. Và vì vậy, nếu cứu địa ốc chỉ bằng các giải pháp cơ học như bơm tiền, giảm giá, khuyến mại… thôi chưa đủ mà quan trọng là cần quyết tâm xây dựng lại niềm tin.

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản cần xây dựng lại văn hóa kinh doanh, xây dựng giá bán hợp lý có tính cạnh tranh, giữ chữ tín bằng chất lượng sản phẩm, cam kết về tiến độ, bàn giao nhà đúng hẹn, hậu mãi tốt. Nhà nước cần có những chính sách nhất quán, minh bạch và xuyên suốt. Còn người dân cũng cần bỏ qua tâm lý chờ đợi để chuyển sang quan điểm lựa chọn cơ hội trong điều kiện nắm giữ lợi thế “quyền lực khách hàng”.

Về vấn đề này, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng kêu gọi các bên tham gia vào thị trường địa ốc nên giữ thái độ điềm tĩnh hơn là hoang mang vì không có cuộc khủng hoảng nào kéo dài mãi mãi. Tăng và giảm là chu kỳ bình thường của bất cứ thị trường nào. Sau đỉnh là đáy và ngược lại. "Hiện nay có quan niệm quy chụp rằng bất động sản sẽ không thể nào phát triển được nữa hoặc 5-7 năm sau mới hồi phục, điều này quá chủ quan".

Và ông cho rằng, hiện nay Chính phủ đang từng bước tái cấu trúc nền kinh tế và hệ thống ngân hàng, ra đề án hỗ trợ và lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Các bước đi khá vững chắc nên cơ hội giải cứu thị trường này vẫn còn nhiều. Nhu cầu về nhà ở của Việt Nam còn rất lớn. Các doanh nghiệp cần tự tin vào chính mình để vượt qua khó khăn.

Nhà đầu tư ngoại vẫn “kết” thị trường địa ốc Việt Nam

Thị trường đang khủng hoảng, vẫn có nhiều nhà đầu tư ngoại đặt niềm tin với địa ốc Việt Nam. Các nhà đầu tư lớn của Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore… vẫn quyết định dốc vốn hàng tỉ USD để bám trụ thị trường bởi họ cho rằng đây là cơ hội cho những người có ý định làm ăn lâu dài. Nhà đầu tư Singapore vẫn nhận định Việt Nam là thị trường địa ốc có độ hấp dẫn hàng đầu tại Đông Nam Á trên cả Malaysia. Hiệp hội các nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản (AFIRE) cũng “đặt” thị trường bất động sản Việt Nam ở vị trí thứ 4 trong hạng mục độ hấp dẫn của những thị trường mới nổi. Lý giải độ hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam giới chuyên gia đánh giá: Việt Nam là một thị trường mới nổi, hạ tầng đô thị còn phải đầu tư nhiều để tiến kịp khu vực và thế giới, cơ cấu dân số “vàng”, chi phí nhân công thấp và có một vị trí chiến lược trong khu vực…

Cẩm Tú

================

“kiểm soát chặt chẽ các luồng thông tin nói không bằng chứng, thiếu kiến thức, sai sự thật” về BĐS và cho rằng đó chính là một trong những nguyên nhân khiến địa ốc ngày càng đi vào ngõ cụt".

Từ lâu, tôi thấy có những xu hướng chụp mũ chính trị cho những ý kiến trái chiều - dù nhân danh khoa học -. Tôi đưa vài thí dụ:

1/ Dự báo động đất ở Việt Nam của các nhà khoa học Địa chất Việt lên tới 8 độ richte, nhưng không chỉ rõ mốc thời gian. Tôi cho rằng không xảy ra trong khoảng thời gian cụ thể thì chụp mũ: "làm nhân dân mất cảnh giác".

2/ Khi hiệp hội Bất Động Sản cần tiền, ai có ý kiến trái chiều bị coi là "không bằng chứng, thiếu kiến thức, sai sự thật" và đề nghị ngăn chặn bằng quyền lực.

Đây mới chỉ là những thí dụ đã xuất hiện công khai trên mạng và có thể kiểm chứng dễ dàng ngay trong web này. Còn ngoài đời thì nhiều.

Bởi vậy, không phải ngẫu nhiên, các cụ đã phát biểu "Lý phải thuộc về tay kẻ mạnh". Họ không đủ khả năng phản biện, hoặc biện minh khoa học, nhưng bảo thủ vì lợi ích thì dùng chính trị để chụp mũ.

Tôi không chống lại việc tài trợ 30. 000 tỷ cho TT BDS. Tôi đề nghị tăng thêm cho quý vị 20. 000 tỷ nữa. Vấn đề được đặt ra: Quý vị làm cách nào với số tiền đó để cứu BDS?

Tôi nhắc lại lời tiên tri của tôi trong năm 2013: "Bất Động sản cận tử". Cuối năm nay mọi người sẽ nhận thấy sự chứng nghiệm của lời tiên tri, cho dù có hay không 30. 000 tỷ.

Vừa post bài trên xong thì vào Tuoitre thấy bài này:

=======================

Tiến sĩ Alan Phan cam kết trả lời đủ 15 câu hỏi

H.NHỰT

30/03/2013 22:37 (GMT + 7)

TTO - Đúng 21g ngày 30-3, tiến sĩ Alan Phan - người gây sốc cho doanh nghiệp bất động sản - đã gửi thư điện tử, cho biết ông đã hoàn tất bức thư trả lời cho 15 câu hỏi "chất vấn" của Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội.

Tiến sĩ Alan Phan (trái) và ông Nguyễn Văn Đực (công ty địa ốc Đất Lành - thành công với nhiều dự án nhà giá thấp), trong một hội nghị đầu tư tại TP.HCM - Ảnh: Hồng Nhựt

Tuy nhiên, trong thư điện tử, ông Alan "khất" đến đúng 12 giờ trưa ngày mai, chủ nhật 31-3 sẽ công bố thư trả lời cho truyền thông trong nước. Sau đó, bức thư sẽ được đăng lên trang web cá nhân gocnhinalan.com và facebook vào 6 giiờ sáng thứ hai 1-4 (April's Fool). Tiến sĩ Alan Phan cam kết rằng việc trả lời thư cho Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội với tất cả sự nghiêm túc, và không đùa giỡn dịp "Cá tháng tư".

=======================

Xin lỗi! Tôi nói thẳng luôn: Đọc qua 15 câu hỏi chất vấn tiến sĩ Ala Phan của quí vị, tôi thấy quí vị không đủ trình để phản biện vị tiến sĩ này.

Không phải ông Ala Phan lúc nào cũng đúng. Nhưng ông ta đúng trong trường hợp này!

Đợi đến cuối năm - khi lời tiên tri "Bất động sản cận tử" chứng nghiệm, nếu qưỡn, tôi sẽ phân tích tại sao.

TS.Alan Phan trả lời thẳng 15 câu hỏi cứu bất động sản

Cập nhật lúc 12:15, 31/03/2013

(ĐVO) - Ngày 31/3, TS. Alan Phan đã thông qua Báo Đất Việt, trả lời 15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội đặt ra với bài viết "Nên để thị trường Bất động sản rơi tự do" trước đó.

Báo Đất Việt xin được đăng nguyên văn câu trả lời của TS. Alan Phan

TS. Alan Phan

THƠ GỞI HIỆP HỘI BẤT ĐỘNG SẢN

Kính thưa Quý Vị

Dù chỉ mới nhận được 15 câu hỏi “chất vấn” của Quý Vị qua báo chí, tôi cũng xin phản hồi sớm vì sự mong đợi của rất nhiều đọc giả; cũng như để tỏ lòng tôn kính với “1,000 (?) đồng nghiệp” của tôi. Tôi cũng đã từng làm một nhà đầu tư dự án BDS (real estate developer) ở tận xứ Mỹ xa xôi vào cuối thập niên 1970’s. Sau 7 năm huy hoàng với lợi nhuận, tôi và các đối tác đã trắng tay trả lại mọi vốn và lời trong dự án lớn ở Arizona vào năm 1982. Do đó, tôi khá đồng cảm với trải nghiệm “của thiên trả địa” hiện tại của Quý Vị.

Tôi không quen bị “chất vấn”, không phải là một cậu học trò phải thi trắc nghiệm, cũng không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này, nên xin phép được trả lời các bậc đàn anh theo phong cách của mình. Vả lại, những chi tiết nhỏ nhặt của 15 câu hỏi đã được “trả lời” qua các bài viết của tôi trong vài năm qua (còn lưu lại tại www.gocnhinalan.com). Thêm vào đó, nhiều BCA (bạn của Alan) cũng đã ra công sức phản biện qua các lời bình trên trang web này và các mạng truyền thông khác. Quý Vị tự tìm tòi nhé.

Cốt lõi của vấn đề

Một khuynh hướng chung khi tìm giải pháp cho vấn nạn BĐS hiện nay của Việt Nam là đóng khung bài toán trong các công thức tài chánh. Vài doanh nghiệp BĐS nhờ tôi tư vấn tìm vốn vì họ nói không thể tiếp cận được các nguồn tài trợ. Câu trả lời của tôi là vấn đề BĐS thuộc chuyện thị trường.

Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thểlên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta sẽ không bao giờ tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con số nhạy cảm ở Việt Nam). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BĐS tồn kho.

Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch xẩy ra. Do đó, câu hỏi cốt lõi là những BĐS mà quý vị đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa? Theo tôi biết, nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao; nhưng sản phẩm gần như quá ít. Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất 10 năm mới tiêu thụ hết.

Tóm lại, khủng hoảng BĐS hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất BĐS về giá cả và loại hàng.

Giá thành quá cao?

Nhiều người trong Quý Vị biện bạch là giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi trơn…quá cao. Thật tình, lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt.

Nhưng đôi khi, tình thế ngoại vi cũng có thể làm sai trật mọi tính toán. Chẳng hạn khi tôi bắt đầu dự án Arizona nói trên vào 1979, chúng tôi đã không ngờ là lãi suất lên đến 16-18% mỗi năm khi hoàn tất, thay vì 8-9% như dự tính. Giá nhà vẫn hợp lý, nhưng phần lớn người Mỹ mua nhà bằng tín dụng, nên dự án phải phá sản. Dù không phải lỗi của chủ quan, nhưng chúng tôi hiểu rõ luật chơi của thị trường và cúi đầu chấp nhận.

Người mua nhà, hay ngay cả vợ con bạn bè của Quý Vị, thật sự không quan tâm đến lý do tại sao giá nhà lại cao hay thấp thế này? Vừa mua thuận bán thôi.

Một chút lịch sử

Dĩ nhiên, tất cả bàn luận trên đây dựa trên quy luật thị trường. Nhiều bạn sẽ nói là nền kinh tế chúng ta có “định hướng xã hội” nên chính phủ phải nhảy vào can thiệp hay cứu trợ khi “con cái” gặp hoạn nạn.

Chắc Quý Vị còn nhớ, có khi giá nhà đất lên cao cả mấy trăm phần trăm mỗi năm vào thập kỷ 1995-2006, không ai kiến nghị chánh phủ phải can thiệp để cứu người tiêu dùng bằng cách ngăn chận mọi sự tăng giá (nhiều khi phi pháp). Các nhà sản xuất BDS quên mất “định hướng xã hội” của Việt Nam và ủng hộ triệt để nguyên lý thị trường.

Bây giờ, vào nửa hiệp sau của trận bóng, các cầu thủ lại yêu cầu trọng tài áp dụng một luật chơi mới? Tính bất nhất này làm mọi biện luận của Quý Vị trở nên ngây ngô cùng ngạo mạn.

Hệ quả khi bong bóng BĐS nổ

Trước hết, khi nói về hệ quả, tôi xin mọi người ghi nhận công trạng của những nhà đầu cơ BĐS trong việc tạo ra khủng hoảng hiện nay. Tất cả những suy thoái, trì trệ và việc kém hiệu quả trong các đầu tư để công nghiệp hóa hay gia tăng sản lượng nông, hải, sản…đều có thể truy nguồn đến những bong bóng tài chánh như BDS, chứng khoán và ngân hàng. Khi dòng tiền tấp nập chảy về lãnh vực này để hưởng lợi nhuận dễ dàng và nhanh chóng, chúng ta đã hy sinh những đầu tư xã hội cần thiết và dài hạn như y tế, giáo dục, công nghệ cao, nông nghiệp…Tai hại của sự lãng phí và tham ô trong việc sử dụng tài lực quốc gia này sẽ làm cả dân tộc trả giá trong nhiều thập kỷ sắp đến.

Nếu nhìn từ định hướng CNXH, các doanh nhân và quan chức có liên hệ đến việc đầu cơ, thao túng và lèo lái dòng tiền đầu tư…để thổi phồng các bong bóng tài sản đều có thể bị kết tội dưới nhiều luật lệ. Hú hồn. May mà Quý Vị còn chữ “kinh tế thị trường” để mà núp bóng. Ngoài ra, về các hệ quả tương lai khi bong bóng BĐS nổ, Quý vị đã tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung. Dĩ nhiên có thể hơn 50% các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và vật liệu xây dựng cũng như 50% các ngân hàng nhỏ yếu sẽ chết vì nợ xấu…nhưng tôi chắc chắn là “không có Mợ thì chợ vẫn đông”.

Thực ra, những doanh nghiệp, ngân hàng…này cũng đã chết lâm sàng rồi. Họ kéo dài hơi thở để đợi chút oxygen từ tiền thuế và phí của người dân. Hiện tại, họ không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi tiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.

Về các doanh nghiệp sản xuất vật liệu xây dựng, một số lớn đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan…tại sân nhà hay sân người. Đổ lỗi cho tình hình BĐS chỉ là một thủ thuật phát sinh từ thói quen lười biếng.

Con ngáo ộp thứ hai Quý Vị đem ra hù dọa là con số vài chục ngàn trong số 53 triệu công nhân toàn quốc (với tỷ lệ thất nghiệp khoảng 2.2% theo thống kê nhà nước) sẽ bị ảnh hưởng khi bong bóng BĐS nổ tung. Nếu nền kinh tế chúng ta phát triển bền vững và bài bản, sự tạo ra việc làm cho các công nhân này chỉ là chuyện nhỏ.

Con ngáo ộp thứ ba của Quý vị là các người dân bỏ tiền trong các ngân hàng sẽ chịu mất mát khi vài ngân hàng đóng cửa. Theo tôi hiểu, mỗi tài khoản hiện nay được bảo hiểm đến 50 triệu VND và đang được NHNN đề xuất lên 100 triệu VND (vì lạm phát nhiều năm qua). Tỷ lệ mất mát cho những tài khoản trên 100 triệu VND tại các ngân hàng sẽ rất nhỏ; vì các nhà đa triệu phú thường không ngu để mất tiền như Quý Vị tiên đoán. Họ có nhiều giải pháp sáng tạo hơn Quý Vị và nhà nước nhiều.

Những hệ quả tích cực

Trong bài “Thị trường sẽ cứu chúng ta” (www.gocnhinalan.com) tôi đã ghi nhận 5 hệ quả tích cực hơn khi bong bóng BĐS nổ. Đó là số lượng vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại.

Trong đó, quan trọng nhất là việc tạo một tầng lớp trung lưu mới, hết sức cần thiết cho mọi sự phát triển bền vững. Nhìn qua các xã hội đã mở mang tại Âu Mỹ Nhật Úc, tầng lớp trung lưu với những tài sản thâu góp được thường là đầu tàu cho chiếc xe kinh tế. Họ tạo ra thị trường tiêu dùng lớn nhất, họ đóng thuế nhiều nhất, họ làm việc cần cù nhất, họ nợ nhiều nhất (tốt cho ngân hàng và các ông chủ), họ có niềm tin cao nhất vào đất nước …vì họ có quá nhiều thứ để mất. Một xã hội bất ổn là khi phần lớn người dân không có gì để mất.

Hệ quả khi bong bóng không nổ

Tôi thì lại lo sợ về những hệ quả trái ngược nếu quyền lực của Quý vị thành công và thuyết phục nhà nước bơm tiền dân cứu Quý Vị và các ngân hàng yếu kém.

Trước hết, nền kinh tế zombies (xác chết biết đi) này sẽ kéo dài ít nhất là một thập kỷ nữa.

Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỷ giá VND sẽ rơi. Nhiều người đã quay qua Mỹ quan sát về các gói cứu trợ ngân hàng tư và đề nghị NHNN dùng giải pháp này cho Việt Nam. Một ghi chú nhỏ: chánh phủ Mỹ cho các ngân hàng này vay vốn với lãi suất cực rẻ; nhưng không cứu các doanh nghiệp hay giá BĐS; và sau khi gây lại vốn sở hữu bị mất trong cuộc khủng hoảng tài chánh 2008, hầu hết các ngân hàng đã trả tiền lại cho chánh phủ. Giải pháp này không thể thực hiện ở Việt Nam vì các ngân hàng thương mại Việt không đủ uy tín, thương hiệu, tầm cỡ, tính minh bạch hay khả năng quản trị để tiếp cận nguồn vốn nội hay ngoại (vẫn rất dồi dào).

Chánh phủ hiện đã bội chi vì các vấn đề kinh tế xã hội từ khủng hoảng và nguồn thu từ thuế và phí đang bị thu hẹp đáng kể. Dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các zombies phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác trong nền kinh tế.

Nhưng tệ hại nhất là khi tung tiền cứu nguy cho “bồ nhà”, chánh phủ sẽ gởi một thông điệp bào mòn mọi niềm tin còn sót lại của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đó là: “mọi sai phạm lầm lẫn sẽ được che đậy và bảo vệ; và các quy luật của thị trường có quyền đi “nghỉ mát” khi quyền lợi của các nhóm lợi ích bị xâm phạm”.

Những giải pháp sáng tạo

Sau cùng, nếu con phượng hoàng có thể bay lên từ đống tro tàn thì các zombies cũng có thể tái tạo lại một đời sống mới. Trong nền kinh tế trí thức toàn cầu này, sáng tạo vẫn là một điều kiện tiên quyết cho mọi doanh nghiệp.

Tôi không kinh doanh BĐS từ năm 1982, nên tôi không dám “múa rìu qua mắt thợ”. Nhưng tôi nhận thấy có những đại gia “thật lớn” của BĐS đã phát triển mạnh trong khủng hoàng này. Bầu Đức của HAGL chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo BĐS tại Việt Nam và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Ngài Vượng của Vincom đạt được danh tỷ phú đô la với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp. Mr. Quang của Nam Long thì thành công với vốn ngoại và mô hình EHome cho phân khúc trung lưu. Các trường hợp phát triển như anh Thìn Đất Xanh hay anh Đực Đất Lành là những thí dụ khác.

Trong lãnh vực vật liệu xây dựng, sản phẩm nhà tiền chế theo dây chuyền hay các vật liệu từ công nghệ cao và xanh đã biến nhiều doanh nhân thế giới thành tỷ phú. Trí tuệ Việt chắc chắn phải có rất nhiều…Ngô Bảo Châu…trong ngành BĐS. Đây là tương lai của BĐS Việt trong mong đợi của mọi người; không phải hình ảnh của các zombies níu kéo vào dây trợ sinh trên giường bệnh.

Thay cho lời kết

Tôi thực sự khâm phục khả năng lobby của Hiệp Hội BĐS và các thành viên. Tạo được một bong bóng khiến giá trị BĐS lên đến 25 lần thu nhập trung bình của người dân là một thành tích đáng ghi vào kỷ lục Guinness. Tôi cũng tiên đoán là chánh phủ rồi cũng sẽ tung nhiều gói cứu trợ BĐS mặc cho sự can gián của nhiều chuyên gia và đa số người dân. So với Quý Vị, tiếng nói của chúng tôi không đủ trọng lượng để chánh phủ lưu tâm.

Do đó, cuộc tranh cãi nên dừng lại ở đây để những người dân chưa có nhà không nên kỳ vọng vào một phép lạ trong tương lai gần.

Nhưng trong sâu thẳm, tôi vẫn mang nhiều hy vọng. Có thể một lúc nào đó, những tinh hoa của đất Việt sẽ quên đi quyền lợi cá nhân của mình và gia đình…để san sẻ lại cho các người dân kém may mắn hơn. Không phải để làm từ thiện, mà nhận trách nhiệm rộng lớn hơn với cộng đồng, và với thế đứng của Việt Nam trên thương trường quốc tế. Để doanh nhân Việt được tự hào với tư duy sáng tạo cởi mở và khả năng vượt khó bền bỉ. Để thế hệ sau còn có chút niềm tin và lực đẩy khi họ phải ra biển lớn cạnh tranh.

Riêng đối với những vị đã mất mát tài sản vì sai phạm đầu tư, tôi xin chia sẻ nơi đây câu thơ của tiền nhân mà tôi tự an ủi mình sau khi ký giấy trao lại cho ngân hàng toàn bộ dự án Arizona và ra đi với bàn tay trắng,” Thế Chiến Quốc, thế Xuân Thu…Gặp thời thế thế thì phải thế”. Dù sao, chỉ 3 năm sau đó, tôi lại kiếm được nhiều tiền hơn trong một mô hình kinh doanh khác. Mong Quý vị mọi điều may mắn và mong tinh thần “kẻ sĩ” mãi cháy sáng trong cuộc đời Quý vị.

Thân ái!

Alan Phan

15 câu hỏi của CLB BĐS Hà Nội dành cho TS. Alan Phan

1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?

2. Hầu hết các dự án nhà ở thương mại, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền, nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?

3. Hiện nay, các doanh nghiệp BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết ngân hàng là DN kinh doanh từ tiền gửi tiết kiệm của nhân dân). Vậy nếu các doanh nghiệp BĐS phá sản, kéo theo hệ thống ngân hàng có thể sẽ sụp đổ; lúc này thực chất, ai sẽ là người mất tiền?

4. Ông đã nhận định rằng, để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của doanh nghiệp) hay đã thấp hơn? Tóm lại là, theo ông, nếu giá BĐS giảm tới 50% thì đã bằng giá thành đầu tư dự án hay còn xuống sâu hơn nữa mới bằng giá thành xây dựng?

5. Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt Nam được hình thành từ những cơ sở nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó?

6. Giá nhà ở Việt Nam hiện nay có thể chưa phù hợp với thu nhập của phần lớn người dân Việt Nam; song như chúng ta đã biết, để tạo nên một sản phẩm BĐS, hiện nay chúng ta phải nhập khẩu rất nhiều các nguyên vật liệu, trang thiết bị cao cấp (Việt Nam chưa sản xuất được hoặc có sản xuất cũng chưa đạt yêu cầu của người tiêu dùng), điều này góp phần rất lớn làm đội giá BĐS lên cao. Vậy có phù hợp không khi chúng ta lấy mặt bằng thu nhập của người dân để đòi hỏi giá nhà phải tương xứng?

7. Căn cứ vào cơ sở khoa học nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?

8. Như ông cũng biết, đa phần các doanh nghiệp BĐS tại Việt Nam hiện nay là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, họ là động lực phát triển của nền kinh tế và tạo công ăn việc làm. Nếu bây giờ thúc đẩy cho họ phá sản hết thì bao giờ chúng ta mới khôi phục được hạ tầng kinh tế này?

9. Ông có biết, hiện nay tại Việt Nam có bao nhiêu ngành, lĩnh vực sản xuất và bao nhiêu người tham gia trực tiếp hoặc gián tiếp vào hoạt động của thị trường BĐS (công nghiệp phụ trợ, công nghiệp vật liệu, xây dựng, bán hàng, quản lý…) hay không? Nếu để thị trường BĐS “rơi tự do”, phá sản dây chuyền, điều gì sẽ xảy ra và cuộc sống của những người hoạt động trong lĩnh vực này cũng như gia đình họ sẽ ra sao?

10. Ông có thiện chí giới thiệu hoặc tham gia cùng những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh ở Mỹ hay Trung Quốc đến Việt Nam đầu tư những dự án nhà ở giá rẻ không? Người dân sẽ đánh giá rất cao tư cách và trách nhiệm của ông nếu ông làm được việc này.

11. Hạ tầng, cảnh quan đô thị của Việt Nam (ít nhất là 2 thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM) hiện nay như thế nào nếu đem so sánh với các đô thị khác trong khu vực và trên thế giới? Theo ông, nếu không phát triển thị trường BĐS thì chúng ta làm thế nào để cải tạo được diện mạo đô thị, làm sao tiến kịp thế giới?

12. Xin ông cho biết, bài học “Hãy chết đi” mà Tổng thống Ford đã áp dụng cho New York (Mỹ) có được quốc gia nào áp dụng thành công (để khắc phục và vượt qua khủng hoảng thành công, vừa đảm bảo quyền lợi toàn dân, vừa thúc đẩy xã hội phát triển) sau đó nữa không? Lý do gì mà người ta lại không đi theo con đường đó?

13. Ông cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam hiện chưa thu hút nhiều nhà đầu tư ngoại và trong thời gian tới họ sẽ không đầu tư dài hạn, mua đất giải phóng mặt bằng sau đó triển khai dự án... Đây là nhận định cá nhân hay dựa vào khảo sát nào, thưa ông?

14. Được biết đến như một doanh nhân với 43 năm kinh nghiệm tại thị trường Mỹ và Trung Quốc, nhưng ông đã có nhiều nghiên cứu với thị trường Việt Nam hay chưa? Và kinh nghiệm thực tế của ông với thị trường BĐS Việt Nam là gì?

15. Hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp là các hội viên trong CLB BĐS Hà Nội rất mong muốn được tổ chức một hội thảo về những vấn đề ông đã nêu ra cho thị trường BĐS Việt Nam. Ông có sẵn sàng về Việt Nam để tham dự hội thảo này với vai trò diễn giả, trả lời các câu hỏi của các doanh nghiệp và công chúng trong nước hay không?

Trên đây là những câu hỏi bước đầu mà các thành viên của CLB BĐS Hà Nội đặt ra với ông. Rất mong ông sớm dành thời gian phúc đáp để chúng ta có thể tiếp tục trao đổi, làm sáng tỏ vấn đề.

Ông Ala Phan không trả lời trực tiếp vào nội dung câu hỏi. Thí dụ ngay câu đầu tiên:

1. Ông cho rằng, doanh nghiệp BĐS “chết”, nhà băng “chết”, chứng khoán tụt giảm… cũng không sao, miễn là Chính phủ bảo đảm người dân sẽ không mất tiền. Vậy, xin ông cho biết giải pháp mà Chính phủ cần phải làm để bảo đảm người dân sẽ không mất tiền nếu tình trạng nêu trên xảy ra?

Ông không đề xuất giải pháp nào cấn làm. Tất nhiên người đặt câu hỏi này sẽ không thỏa mãn. Nhưng ông đã nói đến nguyên nhân của nào để kinh tế có thể phát triển và người dân sẽ không mất tiền, dù BDS và các ngành mối liên hệ tương quan bị suy thoái.

Vốn trong dân tại Việt Nam được các nhà chuyên gia nước ngoài ước tính vào khoảng 60 tỷ USD; và vốn từ Việt kiều và các nhà đầu tư ngoại có thểlên thêm khoảng 20 tỷ (các số liệu này có thể sai nhưng chúng ta sẽ không bao giờ tìm được một thống kê chính xác và chính thống về các con số nhạy cảm ở Việt Nam). Tuy nhiên, dù với con số nào, số tiền này cũng thừa đủ để giải quyết mọi hàng BĐS tồn kho.

Qua đó thấy rằng trình của người đặt câu hỏi với tiến sĩ Ala Phan vênh nhau rất đáng kể.

Lại thêm 1 sự kiện nữa:

http://vietnamnet.vn...-cuu-e-bds.html

Những thằng ngu dốt, làm ăn chụp giật láo lếu thì được cứu, trong khi những người dũng cảm, nhanh nhạy thì lại không có cơ hội tham gia thị trường!

Cấm cửa dự án mới để cứu ế BĐS

Hà Nội sẽ tạm dừng không xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát triển nhà ở thương mại từ nay đến 31/12/2014 trên địa bàn.

CÁC TIN LIÊN QUAN

Khôi phục BĐS mất 6 năm, giảm 60% giá trị

BĐS: Rút lui không được, phá sản không xong

Tham như đại gia BĐS

Xem bài khác trên Vef.vn

Theo đó, thành phố sẽ tạm dừng không xem xét các đề xuất đầu tư xây dựng kinh doanh phát triển nhà ở thương mại từ nay đến 31/12/2014 trên địa bàn. Rà soát quy hoạch, cho phép chuyển một số nhà ở sang nhà ở xã hội và nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Thành phố sẽ xử lý 5.788 căn hộ tồn đọng trên địa bàn hiện có, tiếp nhận xem xét đề nghị của chủ đầu tư chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ.

Đến nay, Hà Nội đã chấp thuận chủ trương cho phép chuyển đổi 3 dự án được sang xây dựng nhà ở xã hội và hiện có 6 nhà đầu tư đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại 7 địa điểm trên địa bàn. Thành phố cũng tiếp tục xem xét các dự án có nhu cầu chuyển sang nhà ở xã hội và thu nhập thấp phù hợp với quy hoạch.

Một nội dung quan trọng khác là thành phố sẽ điều chỉnh quy hoạch, quy mô các dự án bất động sản, điều chỉnh tiêu chuẩn định mức các căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ, tạo điều kiện đa dạng hóa sản phẩm…

Ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn Info - Ocean Group cho biết, theo thống kê của riêng sàn Info, thực tế thị trường BĐS HN đang tồn kho một lượng hàng hóa lên đến hàng chục ngàn căn hộ. Đây là một sự lãng phí lớn về tiền của xã hội nếu xét trên bối cảnh đất nước ta còn nghèo và còn rất nhiều người dân đang mơ ước có một căn nhà.

Người mua vẫn còn trông chờ vào việc giảm giá (Ảnh: D.A)

Hướng giải quyết của TP Hà Nội về việc tạm dừng các dự án nhà ở thương mại đến hết năm 2014 có thể coi là cách làm cắt cung để giảm lượng căn hộ thương mại mới cung cấp ra thị trường để giải quyết hết lượng hàng tồn.

Với tốc độ bán hàng hiện tại, phải mất từ 3 đến 5 năm nữa thì thị trường mới có khả năng hấp thu được hết lượng căn hộ đang tồn kho. Vậy nên nếu vẫn cứ đều đặn cho ra thị trường các dự án mới thì không thể dự báo được đến bao giờ mới hết tồn kho căn hộ.

Tuy nhiên, ông Nam cho rằng, nếu dừng hẳn phát triển nhà ở thương mại và chỉ chú trọng vào nhà ở thu nhập thấp và nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư thì cũng rất dễ dẫn tới tình trạng phá hỏng kiến trúc đô thị. Hiện nay, thị trường đã có nhiều dự án nhà tái định cư, nhà thu nhập thấp bị xuống cấp nhanh chóng do chất lượng thi công, vận hành, quản lý và bảo dưỡng cẩu thả và nếu như Thành phố không xiết chặt quản lý thì nguy cơ Hà Nội có hàng loạt các “khu ổ chuột trên cao” là rất dễ xảy ra.

Đồng quan điểm, ông Sam Cucurullo, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, có lẽ trước mắt Việt Nam nên dừng xây dựng các dự án để thị trường có thể hấp thụ hết nguồn cung hiện tại. Theo ông Sam, có nhiều lý do dẫn đến tình trạng bất động sản gặp phải nhiều vấn đề khó khăn như hiện nay. Trong đó một trong những nguyên nhân chính là nguồn cung quá lớn, vượt sức hấp thụ của thị trường.

“Tôi ngạc nhiên khi thấy có công trình tới 1.500 căn mà người đến ở rất ít. Theo tôi, người ta nên xây từng giai đoạn, có thể gối đầu hoặc dần dần. Đây cũng là giải thích vì sao thị trường Việt Nam lại như thế, nguồn cung lớn, chủ đầu tư xây rất ồ ạt trong khi mức thu nhập của người dân rất thấp” ông Sam nói.

Theo số liệu thống kê của CBRE, Hà Nội hiện còn tồn 20.500 căn chung cư, là những căn do các chủ đầu tư chào bán nhưng không tìm được người mua. Do vậy, sẽ mất từ 1,5 năm đến 4 năm để tiêu thụ hết lượng hàng tồn kho này, tùy thuộc vào khả năng phục hồi của thị trường. Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu. Do vậy, 2013 dự kiến sẽ còn là một năm đầy thách thức với các chủ đầu tư.

Đại diện CBRE cho biết: “Nếu như đầu năm 2012, các cá nhân cắt lỗ lớn trên thị trường thứ cấp với mức giảm có thể lên tới 30% mức giá mua vào, thì đến cuối năm 2012, các chủ đầu tư quyết liệt giảm giá chào bán sơ cấp, có trường hợp lên tới 40% mức giá chào ban đầu.Các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá chào do áp lực cạnh tranh, nhưng mức giảm phải lên tới 30%-50% mức giá chào ban đầu mới hi vọng phát huy tác dụng”.

Nhận định về thị trường căn hộ năm 2013, ông Nguyễn Hoàng Nam, Giám đốc sàn Info - Ocean Group cho biết, thị trường căn hộ trong năm 2013 sẽ còn rất khó khăn với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, với những người có nhu cầu mua nhà để ở thì đây chính là thời điểm rất thích hợp do có nhiều sự lựa chọn, giá bán căn hộ đã xuống đến vùng đáy và các ngân hàng hiện đang có xu hướng hỗ trợ rất tốt trong việc xây dựng các sản phẩm cho vay hỗ trợ mua nhà với mức lãi xuất hấp dẫn và ân hạn nợ gốc lên đến 8 năm.

Duy Anh

Thôi mà thày Thích Đủ Thứ, bớt nóng. Biết vậy thôi! Nói theo ông Ala Phan - chúng ta cũng - "không có “quyền lợi” hay “nghĩa vụ” gì trong tình huống này".

Có lẽ Thiên Sứ tui phải nói thẳng ra như thế này:

Thấy thiên hạ bàn tán về bất động sản rôm rả quá, nên Lý học cũng gõ phèng phèng cho vui. Gọi là ủng hộ phong trào. Chứ cứu hay không cứu cũng zdậy à!

Tôi đề nghi chi 70. 000 tỷ đồng cứu bất động sản!